FAQ

Perguntas frequentes

O que são partes comuns?

São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

(de acordo com o Código Civil) 

Quais os seguros obrigatórios por lei, para o meu condomínio?

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.

(de acordo com o Código Civil)

Como e quando, se deve reunir a Assembleia de condóminos?

A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano.

A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

(de acordo com o Código Civil)

Como funciona uma assembleia?

  1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.
  2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
  3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
  4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
  5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
  6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.
  7. Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
  8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
  9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

(de acordo com o Código Civil)

Se não estiver de acordo, com uma decisão tomada em assembleia, como posso fazer?

  1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
  2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
  3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
  4. O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
  5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
  6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

(de acordo com o Código Civil)

Quais as funções de um Administrador?

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

  1. a) Convocar a assembleia dos condóminos;
  2. b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
  3. c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
  4. d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
  5. e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
  6. f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
  7. g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  8. h) Executar as deliberações da assembleia;
  9. i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
  10. j) Prestar contas à assembleia;
  11. l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  12. m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

(de acordo com o Código Civil)

E qual a sua legitimidade?

  1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
  2. O administrador pode também ser demandado nas ações respeitantes às partes comuns do edifício.
  3. Excetuam-se as ações relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

(de acordo com o Código Civil)

Como se estabelece o pagamento das quotas mensais?

As despesas correntes de condomínio, devem ser pagas pelos condóminos, na proporção do valor das suas frações. (permilagem)

No entanto existem exceções:

– Se o título constitutivo determinar de outra forma;

– Se o regulamento previr outras situações;

– Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de dois terços, a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra). Deste modo, as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respetiva fruição.

Se um condómino não habitar o prédio, é obrigado a pagar quotas?

Quando o condómino não habita a sua fração, está obrigado a participar das despesas comuns do prédio, nomeadamente, nos custos decorrentes da limpeza das partes comuns, da gestão do edifício, conservação e reparação do prédio e, ainda contribuir para o fundo de reserva comum, destinado a obras de conservação ordinária e extraordinária e beneficiação, na proporção do valor das suas frações.

Se um condómino se recusa a pagar as quotas, como fazemos?

Deve-se primeiramente, tentar chegar a um acordo com o condómino devedor. Para que possa regularizar a situação. Cabendo à assembleia deliberar sobre que medida tomar e após esgotadas, todas as soluções, para o recebimento das dividas, será criado um processo extrajudicial. Uma medida, pré-executiva, que permite a negociação com o devedor, mas onde teremos a intervenção do solicitador de execução e a lista de bens, do devedor, que possam responder pela respetiva dívida.